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碧桂园巨额现金在手 压缩融资成本冲击2000亿销售

发表日期:2016-03-20 10:42文章编辑:admin浏览次数:    



本报记者 张晓玲 实习记者 杨悦祺 香港、深圳报道
  在一众央企地产商兼并重组做大做强之际,民营地产商碧桂园也展现了与之并行的野心——进入2000亿房企阵营。
  2015年,国内地产商销售超过2000亿的仅有万科和绿地,碧桂园则实现了1401.6亿元销售。今年,碧桂园定下了1680亿的新目标,不过其总裁莫斌强调,这里面并未包括海外项目。
  显然,公司对2016年业绩抱有更高的期待。接近碧桂园的人士称,公司今年销售或将冲击2000亿。
  事实上,由于中国平安保险集团在2015年成为碧桂园第二大股东,具有金融背景的股东加入使其财务资本运作提升,让碧桂园迎来了史上资金最充裕的时期。截至2015年底,公司借贷成本大幅下降,手握近500亿现金,这也为2016年进一步并购扩张提供了充足的“弹药”。
今年毛利率有望回升
  2015年,“三四线城市杀手”碧桂园转舵一二线效果显现。莫斌介绍,按目标市场计算,公司全年约52%销售贡献来自于一二线城市项目,另有46%来自三四线城市项目,而广东省外的合同销售金额占到集团的67%。
  值得注意的是,碧桂园大幅转向一二线并非短期之策。2015年,碧桂园首进上海、深圳、成都、南京等一二线城市,新获取土地预期建筑面积3821万平方米,总代价560亿元人民币,比当年年初预计的200亿多出了一倍多,一二线城市新购土地占比为75%。
  莫斌透露:“2016年拿地预算约为500亿,将继续加强一二线城市的土地储备,持续深耕三四线城市核心地段。”尽管一二线销售提升,但2015年碧桂园的毛利率却出现了下降,从此前的26%下降至20%左右。
  对此,碧桂园首席财务官吴建斌称,这是因为2014年房地产市场环境比较差,公司采取价格策略等拉低了毛利率,这一部分是在2015年(滞后)结算的。“今年,公司在2015年新增的项目入市将会提升毛利率,从售价、成本控制、财务融资成本等方面都会改善毛利率水平。”
  莫斌进一步称,首先公司在一线城市周边和二线强省会城市储备了大量土地,已开盘的项目均带来了不错的利润。今年可售总货量约3000亿元,一二线市场为1620亿元,占总货量的54%。
  另据碧桂园联席总裁朱荣斌介绍,公司在一线土地储备达到了490万平方米左右,今年的可售货值超过500亿,预期房价会进一步提高,一线的利润可以期待。
  莫斌指出,国家还是希望三四线城市去库存,相信未来的金融、税收政策和各项刺激政策一定会倾斜于三四线。在三四线城市碧桂园是品牌供应商,存货的年限不长,只会升价销售。
  融资成本将压至6%
  不难发现,碧桂园2015年业绩的另一大亮点是融资渠道扩大和成本大幅降低,期末加权平均借贷成本同比下降1.39%,降至6.20%。
  翻看碧桂园财报,公司在2015年的财务技巧在多方面显现。其中,通过向中国平安发行股份进行股权融资,公司募得50亿资金。利用国内外融资渠道的开放,碧桂园2015年共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款、伊斯兰中期票据等方式,融资约200亿。
  据吴建斌透露,公司2015年还利用永续债工具融资160亿,不过这些永续债均为一年期,在今年都将还完。
  自从中国平安成为碧桂园第二大股东后,便大幅加大对公司的资金支持。莫斌介绍,土地合资方面与平安陆金所合作,有15个项目完成资金募集,金额达到了60亿元。
  平安还积极参与碧桂园的各项融资计划,发行8亿美元银团贷、60亿元人民币公司债时都予以认购,且排名靠前。此外,平安还购买公司资产注入社区,提供金融门店便捷服务,平安金融超市已在华南碧桂园落地,小额贷款在江苏落地试点。
  不过,频繁的融资也导致公司净借贷比率提升至60%。
  对此,吴建斌解释称,去年买土地需要很多资金,此外做了并购方面的资金准备,截至去年底,很多资金并未花出去,这个钱导致现金也增加了。根据年报,截至去年末碧桂园可动用现金人民币478.8亿元,另有人民币913.5亿元银行贷款额度尚未使用。
  吴建斌称,碧桂园会坚守负债率70%以内的比例,确保不会上升到80%-90%的水平;2016年融资的成本也会从现在的6.2%下降到5%-6%之内。
  而在财务风险方面,去年相较于美元,人民币大幅度波动,导致很多内地房股出现了汇率损失,碧桂园也不例外。
  “公司从去年开始一直在研究如何对冲汇率风险,今年前三个月已经做了20多亿对冲,将人民币与美元锁定在一定的区间。”吴建斌透露,未来公司要不断平衡融资成本,哪里成本低,就在哪里融资。目前碧桂园人民币和外币借款比例已经是7∶3,可以更好的防范汇率风险。
  2015年,除了地产主业之外,碧桂园还投资了多项非地产业务,而这似乎也符合公司战略——通过参股、控股及分拆打造社区业务平台。据其年报显示,碧桂园去年认购天图资本约10%股份,出资额为11.88亿元。天图资本主营私募股权投资基金管理业务和股权投资业务,专注于投资品牌消费品企业。
  此外,碧桂园方面还认购了家政O2O平台易盟天地20%的股份,出资额约为9756万元。该公司方面认为,这两项投资均可以与碧桂园垂直社区生态链产业产生协同效应,并培养公司的资产管理能力。
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