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加大一二线后,碧桂园2015年的成绩单如何?

发表日期:2016-04-01 19:22文章编辑:admin浏览次数:    

作为一家过去深度耕耘三四线城市,如今一二、三四线均衡发展的千亿房企,碧桂园这几年加大一二线后的整体表现很值得地产人关注的。因此今天分享下碧桂园2015年业绩发布会的看点。

 

一、成绩单:2016年1680亿 VS 2015年1402亿。

 

整体而言,“力求规模的增长”被列为碧桂园未来发展的重要方向。布局三四线为主的碧桂园,去年2015年依旧完成了1402亿销售额。莫斌介绍,碧桂园2016年销售目标为1680亿元。其中“1680亿元是国内销售目标,没有包括海外市场。2015年成绩单,碧桂园是1402亿。

 

从总货值来看,2016年碧桂园面向市场总货量约3000亿元,其中来自一二线目标市场的货量为1620亿元,占总货量的54%。这样看来从货值比较,一二线与三四线已经基本5:5。

 

二、利润率走低:2015年20.2%达到最低,但2016年会拉升

 

不过,在规模之外,碧桂园也不得不正视毛利率下滑的问题。

 

碧桂园2015年毛利率仅为20.2%。对此,吴建斌解释称,主要原因是2015年交付的产品中大部分是2014年签约,而2014年市场环境较差,拉低了毛利,而莫斌的回答则更为肯定,“可以肯定告诉大家,今年的毛利率一定会提升。因为2014年是行业困难年,我们采取了多种策略,包括价格策略,因此毛利率下降了。”

 

为什么说今年肯定会提升?首先,土地和市场方面做了优化,现在是一二三四线齐头并进,北京、上海、广州全面进入。而在一二线增量土地储备,财务指标达到了60%左右,相信一二线城市带来的毛利率会高于过去毛利率。同时,公司在一线城市周边和二线强省会城市储备了大量土地,准备打造粮仓型项目,已开盘项目均给我们带来了非常好的利润。而在三四线城市,面向改善性需求做高端项目,价格比同行在同一地段的项目要贵10%-20%左右。而在一二线增量土地储备,财务指标达到了60%左右,相信一二线城市带来的毛利率会高于过去毛利率。

 

其二,碧桂园实行了内部合伙人机制,坚持下去的话,不仅毛利率水平会提升,而且整个公司财务状况会得到进一步善。

 

三,去库存:1085亿库存正常,三四线会升价销售

 

国家的政策是大力去库存,供给侧改革。政策出台后,一线城市应声上涨,但国家是希望三四线城市去库存,相信未来的金融、税收和各项刺激政策,一定会倾斜于三、四线。具体而言

 

碧桂园目前所谓的库存,首先,整体属于正常范围。从我们分类来讲,超过两年期的也就100亿货值,一年之内的占到了80%到90%,因此去库存压力并不太大,是正常销售节奏。其实,碧桂园2015年的库存已从1129亿元降至1085亿元,减少了44亿元。在国家大力推行“去库存”背景下,相信今年会在1085亿元基础上有所下降。其二,碧桂园是三四线城市的品牌供应商,存货年限不长且品质优良,我们只会升价销售,不会降价销售。

 

四、投资拿地:土地储备突破1亿平米

 

1,2015年拿地560亿,2016年500亿预算

 

2015年碧桂园斥资560亿元拿地,全年新增172宗土地,新获取土地预期建筑面积3821万平方米。

 

去年,公司买地投资量比较大,买地金额也从年初的200亿元目标上升至500亿元,多出了300亿元。这是因为受政策的刺激国内地房地产市场有所好转,加上土地市场并购机会增加。总的来说,拿的都是好土地,2016年陆续推向市场后能卖出很好的价格。

 

截至2015年12月31日止,碧桂园已摘牌签约的可售建筑面积达到1.1亿平方米。经过2015年的大举拓展,碧桂园已经成为继恒大、保利之后土储规模突破1亿平方米的又一家千亿房企

 

2,越是经济严峻,越要储备更多优质土地

 

莫斌介绍,在2016年,碧桂园依然维持500亿元的买地预算。“500亿元的买地预算是年初的安排,中国的经济目前比较严峻,我们相信中央政府会将中国的经济带向正常健康的发展轨道,我们要抓住这个机会,越是经济严峻的时候,越是我们的机会,要储备更多的优质土地。” 但不会盲目举牌地王,而是寻找优质的土地购买和并购,我们会根据市场的情况,做进一步的调整和安排。

 

五、城市布局:三四线2016年迎来相对好机会

 

截止目前,碧桂园已签约或已摘牌的项目总数为384个,其中379个项目位于中国,马来西亚4个项目,澳大利亚1个项目。

 

1,城市判断:部分一线高价地块风险超过三四线

 

去年在一二线拿的土地比较多,目前在一线土地储备达到490万平方米左右,货值在500亿。一线城市如果持续升温的话,房价会进一步提高,该区域利润是可以期待。

 

目前碧桂园对一线核心地段将保持关注和审慎参与,“因为一线城市的投资额比较大,要根据自己的经营情况来做”。一线城市风险并不小,部分一线城市的高价地块风险还大过三四线城市”。

 

而一线城市周边和二线强省会城市将成为碧桂园重点狩猎对象。“在这些地方,我们准备打造粮仓型项目”,莫斌同时强调,“三四线城市是我们的优势,也是碧桂园绝对不能放弃的。”

 

2,三四线城市:只会涨价销售

 

对于三四线城市去库存压力,莫斌认为政策走势正在释放利好,,国家的政策是大力去库存,我相信未来的金融政策,税收政策和各项刺激政策,一定会倾斜于三、四线。而且在三、四线城市我们是品牌供应商,存货的年限不长,品质优良,未来只会升价销售,不会降价销售。”

 

3,海外布局:只许成功,不许失败

 

海外发展是长期的战略,我们会很谨慎,每去一个地方,都会先做一个小项目,先派一个小分队,通过小项目的成功,了解当地的法律法规和市场的需求,然后做下一步的发展。

 

印尼我们派集团副总裁去了三年,到今年为止都未拿项目,海外的项目只许成功,不允许失败;而澳大利亚莱德花园基本售謦,希望未来有合适的土地就会做。

 

六:产品定位:三四线城市产品立足改善需求

 

三四线是改善性需求,不能说是完全的高端化,面向当地富裕的人群,这是我们的定位。

 

我们选择土地就会重视地段,如果在县城的话,就是县城的中心;如果是地级市的话,就是地级市的中心或者是边缘的中间。现在对地段的要求越来越严格,要求是富裕人群或者是改善型需求,再加上学区房,将我们的产品线打造得更好。

 

劳斯来斯”产品线是带精装修的,设计、户型和产品的定位,都是经过细致的市场调查得出的,特别是主席倾注了大量的心血在产品定位和项目规划。现在推出的三四线城市基本上卖得非常好,首期去化率都超过了65%,而且是持续升价,不是销售完了,后续的产品会降价或者是保持稳定的价格,我们是持续升价,而且越卖越好。

 

碧桂园相信自己三四线城市是一手一脚辛苦打拼出来的,碧桂园始终相信自己在三四线的生存能力。

 

七、重点项目:森林城市要卖20年,是碧桂园的一个宝贝

 

森林城市的销售周期是20年,没有明确销售目标。去年12月20日做了内部预开放,根据预售证情况,推出了不到3个亿货源,此后得到集团内部人员踊跃购买,一抢而空。

 

今年1月22日做了开放,主要面向中国大陆市场,可以组团登岛,没有做大量推广计划。3月6日,马来西亚首相纳吉和柔佛州苏丹正式将森林城市宣布为免税岛,相关的企业可以免所得税,因此3月6日是正式的开放期,现场登岛情况比之前有大幅度的改善。因为面向中国大陆为主,因此大陆市场占80%以上。森林城市有20年周期,未来一定能给碧桂园带来持续销售,更重要的是持续利润增长,而且利润率肯定比国内项目利润率高。

 

碧桂园把森林城市当做宝贝,慢慢做成未来城市的榜样!
 

调产品,调城市,调负债,在全国三四线城市楼市普遍不景气的背景下,碧桂园2015年的成绩单还是相对不错。而2016年,碧桂园在国家三四线政策红利以及自身努力下,希望能创造更多惊喜!

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